계약갱신청구권 사용 후 집주인이 실거주 안하면?

전월세 계약 만료가 다가올수록 고민이 많아지시죠? 특히 집주인이 실거주를 이유로 계약 갱신을 거절하는 경우, ‘과연 진짜일까?’ 하는 의구심이 들 때가 많습니다. 막상 이사를 했는데, 원래 살던 집이 비어있거나 다른 세입자가 들어와 있다면 정말 난감할 텐데요. 이런 경우 임차인은 어떻게 대처해야 할까요?

임차인의 권리 계약갱신청구권은?

우리나라 주택임대차보호법은 임차인의 주거 안정을 위해 계약갱신청구권을 보장합니다. 임차인은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 집주인에게 계약 갱신을 요구할 수 있고, 특별한 사유가 없는 한 집주인은 이를 거절할 수 없습니다.

하지만 몇 가지 예외가 있는데, 가장 흔한 경우가 바로 집주인 본인이나 직계존비속이 해당 주택에 실제 거주할 목적일 때입니다. 이때 중요한 점은 단순히 서류상 거주가 아닌, 실제로 거주하려는 진정한 목적이 있어야 한다는 것입니다.

집주인이 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 있는 조건

집주인이 실거주를 이유로 계약 갱신을 거절하는 것은 법적으로 허용된 사유입니다. 흥미로운 점은 대법원 판례에 따르면 소유자가 바뀌었더라도 새로운 집주인(매수인) 역시 실거주를 이유로 갱신 거절권을 행사할 수 있다는 것입니다.

그러나 중요한 것은 ‘실거주’ 의도의 진정성입니다. 만약 실거주 의도가 불분명하거나 거짓으로 판단될 경우, 법적 분쟁의 소지가 매우 큽니다.

집주인이 실제 거주하지 않으면 손해배상 청구 가능

만약 집주인이 실거주를 이유로 갱신을 거절하여 임차인이 집을 비워줬는데, 실제로 거주하지 않고 다른 사람에게 임대를 주거나 팔아버린다면 이야기는 달라집니다. 이런 경우 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다.

주택임대차보호법 제6조의3 제5항에 따르면, 집주인이 실거주를 이유로 갱신을 거절한 후 2년 이내에 그 집에 직접 거주하지 않고 다른 사람에게 임대를 주었을 때 임차인에게 손해를 배상해야 합니다.

법으로 정해진 손해배상액은 다음과 같이 계산됩니다.

• 갱신 거절 당시 환산월세의 3개월분
• 집주인이 다른 임차인에게 얻은 환산월세와 기존 임차인의 환산월세 차액 2년분
• 임차인이 입은 실제 손해액

이 중 가장 큰 금액으로 손해배상액이 결정됩니다.

다만, 직계가족의 사망이나 해외 발령 등 예측 불가능한 불가피한 사유로 거주하지 못하게 된 경우라면 집주인의 책임이 면제될 수 있습니다.

상황	집주인의 행위	법적 책임 (세입자 입장에서)
갱신 거절 후 2년 내에	직접 실거주함	문제 없음
갱신 거절 후 2년 내에	제3자에게 임대 놓음	손해배상 청구 가능
갱신 거절 후 2년 내에	집을 매매함 (새 주인 실거주 안함)	손해배상 청구 가능
갱신 거절 후 2년 내에	부득이한 사유로 실거주 못함	사유 증명 시 책임 면제

집주인의 허위 실거주 확인하는 방법

집주인이 실거주하지 않는다는 의심이 들 때는 직접 확인할 수 있는 방법이 있습니다.

1. 전입세대 열람: 주민센터에서 해당 주소지의 전입세대 열람을 신청해 누가 전입해 있는지 확인할 수 있습니다.
2. 확정일자 열람: 해당 주소지에 새로운 임대차 계약이 있었는지 확정일자 부여 현황을 통해 파악할 수 있습니다.

이러한 방법들을 통해 집주인의 허위 주장에 대응하고 자신의 권리를 보호할 수 있습니다. 적극적인 확인은 임차인으로서 중요한 자기 보호 장치입니다.

분쟁 없이 마무리하는 현명한 대처법

집주인의 실거주 문제는 임차인의 주거 안정과 직결되는 민감한 사안입니다. 불필요한 분쟁을 피하고 자신의 권리를 지키기 위해 다음과 같이 대처하는 것이 좋습니다.

• 소통 내용 문서화: 집주인과 소통할 때, 전화 통화보다는 문자 메시지나 이메일 등 내용을 명확히 문서화할 수 있는 수단을 활용하세요.
• 법률 전문가와 상담: 만약 실거주 여부에 대한 의심이 들거나 분쟁이 발생했다면, 혼자 해결하려 하기보다는 변호사나 법률 전문가와 상담하여 정확한 상황 판단과 효과적인 대응 방안을 찾는 것이 가장 현명합니다.

소중한 보증금과 주거 안정은 스스로 지켜나가야 합니다. 미리 정보를 확인하고 현명하게 대처하여 불이익을 당하는 일이 없으시길 바랍니다.

자주 묻는 질문