월세 수입 100만원 건강보험료는 얼마나 오를까? (피부양자 자격 박탈 기준)

은퇴 후 혹은 부수입을 위해 오피스텔이나 소형 아파트를 사서 월세를 받는 것, 많은 분의 꿈이죠? 그런데 막상 월세를 받을 준비가 되니 가장 먼저 걱정되는 것이 있습니다.

“겨우 월세 100만 원 받으려다, 자녀 밑에 있던 건강보험 피부양자 자격이 박탈되는 건 아닐까?”
“건강보험료가 갑자기 몇십만 원씩 나오는 건 아닐까?”

배보다 배꼽이 더 커질까 봐 걱정하시는 분들을 위해, 오늘 이 문제를 아주 속 시원하게, 그리고 현실적으로 계산해 드리겠습니다.

1. 월세 100만 원 세금 내야 할까요?

우선 팩트부터 짚고 넘어갈게요.
연간 주택 임대 소득이 2,000만 원 이하라도 이제는 과세 대상입니다. 즉, 소득세 신고를 해야 한다는 뜻이죠.

• 월세 100만 원 × 12개월 = 연수입 1,200만 원

연수입이 1,200만 원이니 당연히 세금 신고 대상입니다. 하지만 “소득 신고”를 하는 것과 “건강보험료가 오르는 것”은 약간 다른 문제입니다. 여기서 가장 중요한 개념인 ‘필요경비’와 ‘기본공제’가 등장합니다.

2. 피부양자 자격 유지될까 박탈될까?

많은 분이 가장 두려워하는 것이 ‘피부양자 박탈’입니다. 직장 다니는 자녀나 배우자의 피부양자로 등록되어 있어 건보료를 안 내고 있었는데, 지역가입자로 전환되면 날벼락이죠.

이건 여러분이 ‘사업자 등록’을 했느냐 안 했느냐에 따라 결과가 완전히 달라집니다.

CASE A: 주택임대사업자 등록을 한 경우 (세무서+지자체)

세무서와 지자체에 모두 등록했다면 혜택이 있지만, 건보료 측면에서는 오히려 까다로울 수 있습니다. 사업자 등록이 되어 있다면 ‘소득금액이 0원’을 초과하는 순간 피부양자에서 탈락합니다. (단 1원이라도 벌면 탈락!)

CASE B: 사업자 등록을 하지 않은 경우 (미등록)

사실 소규모로 월세 한두 채 놓는 분들은 이 경우가 많죠. 사업자 등록이 없다면 ‘연간 소득금액이 500만 원’을 넘지 않으면 피부양자 자격을 유지할 수 있습니다.

3. 직접 계산해 봅시다 (월세 100만 원의 운명)

자, 이제 계산기를 두드려볼까요? “연수입 1,200만 원”이 과연 소득금액 얼마로 잡히는지 확인해 봅시다. (미등록 임대주택 기준)

• 공식: 연수입 – 필요경비(50%) – 기본공제(200만 원)
• 계산:
  1. 연수입: 1,200만 원
  2. 필요경비 50% 차감: 1,200만 원 – 600만 원 = 600만 원
  3. 기본공제 200만 원 차감: 600만 원 – 200만 원 = 400만 원

결과: 최종 소득금액은 400만 원입니다.

🎉 결론 (미등록 시):

사업자 등록을 하지 않은 상태에서 월세 100만 원(연 1,200만 원)을 받는다면, 최종 소득금액이 400만 원으로 계산됩니다.
앞서 말씀드린 피부양자 박탈 기준인 ‘500만 원’보다 적죠?

따라서, 다른 소득(이자, 배당, 연금 등)이 없다면 피부양자 자격은 유지됩니다! 건보료 걱정 없이 월세를 받으셔도 된다는 뜻입니다.

4. 만약 소득이 조금 더 높아서 건보료를 내게 된다면?

만약 월세가 100만 원이 아니라 120만 원이라면 어떻게 될까요?
연수입이 1,440만 원이 되고, 계산해보면 소득금액이 520만 원이 되어 500만 원을 초과합니다.

이때는 피부양자 자격이 박탈되고 ‘지역가입자’로 전환됩니다. 이때 나오는 건강보험료는 단순히 월세 소득에만 부과되는 게 아닙니다.

• 소득(월세 등)
• 재산(보유한 아파트, 토지 등)
• 자동차(잔존가치 4,000만 원 이상 시)

이 모든 것을 합산해서 점수를 매깁니다. 만약 서울에 시세 10억 원(공시가 78억) 정도의 아파트를 한 채 가지고 있고 월세 소득 때문에 지역가입자가 된다면?

월 건강보험료가 대략 20만 원30만 원 선으로 훌쩍 뛸 수 있습니다. 월세 120만 원 받아서 30만 원을 건보료로 내면 정말 속 쓰리겠죠.

5. 요약

정리하자면, 월세 100만 원(연 1,200만 원) 딱 이 정도 수준이라면:

1. 사업자 미등록 시: 소득금액 400만 원으로 잡혀 건보료 0원 (피부양자 유지 가능).
2. 주의사항: 다른 소득(연금, 금융소득 등)이 합산되어 500만 원을 넘기면 탈락.
3. 사업자 등록 시: 소득이 발생하므로 피부양자 탈락 가능성 매우 높음.

💡 꿀팁:
애매하게 월세 110만 원, 120만 원을 받느니, 월세를 100만 원 이하로 조정하고 보증금을 높여서 ‘반전세’로 돌리는 것이 건강보험료를 지키는 현명한 전략일 수 있습니다. (보증금에 대한 간주임대료는 부부 합산 3주택 이상부터 계산하니까요!)

오늘은 월세 수입과 건강보험료의 상관관계에 대해 알아봤습니다. 복잡한 세금, 알고 대비하면 내 돈을 지킬 수 있습니다. 여러분의 성공적인 임대 수익을 응원합니다!

※ 이 글은 정보 제공을 목적으로 하며, 개별적인 세무 상황에 따라 결과가 다를 수 있습니다. 정확한 내용은 세무 전문가나 건강보험공단(1577-1000)에 문의하시기 바랍니다.

자주 묻는 질문