집주인이 계약갱신청구권 거절? 무작정 안 된다고 할 수 있을까?

새로운 보금자리를 찾거나 지금 살고 있는 집에 계속 머무르고 싶을 때, 우리는 항상 임대차 계약이라는 단어와 마주하게 됩니다. 특히 세입자의 주거 안정을 위해 법으로 보장된 중요한 권리가 있는데, 바로 계약갱신청구권입니다. 이 권리 덕분에 세입자는 갑작스러운 이사 걱정을 덜 수 있죠. 하지만 집주인 입장에서는 자신의 재산권 행사에 제약이 생길 수도 있습니다.

그렇다면 집주인이 세입자의 계약갱신청구권 사용을 거절하고 싶다면, 과연 언제 거절할 수 있을까요? 단순히 “내 집이니까!”라고 할 수 있을까요? 오늘은 집주인이 갱신을 거절할 수 있는 법적인 이유들과 그 과정에서 알아두면 좋은 점들을 자세히 알려드릴게요.

계약갱신청구권 세입자를 위한 든든한 방패일까?

계약갱신청구권은 임대차 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 세입자가 집주인에게 계약 연장을 요청할 수 있는 권리입니다. 이 권리가 생기면서 세입자들은 최소 한 번 더(총 4년까지) 같은 집에서 살 수 있게 되어 주거 안정성이 크게 높아졌습니다.

하지만 이 권리가 무제한적인 것은 아닙니다. 법은 집주인이 갱신을 거절할 수 있는 몇 가지 ‘정당한 사유’를 명시하고 있습니다. 세입자 입장에서는 안정적인 보금자리를 지킬 수 있는 방패 같지만, 집주인도 자신의 정당한 권리를 행사할 필요가 있기 때문이죠.

집주인이 갱신을 거절할 수 있는 9가지 법적 사유

법은 집주인이 갱신을 거절할 수 있는 사유를 딱 9가지로 정해두고 있습니다. 아무 이유 없이 “내 마음이야!”라고 할 수 없다는 뜻이죠. 대표적인 사유는 아래와 같습니다.

거절 사유 (임대차보호법 제6조의3)	자세한 내용
1. 월세 연체	세입자가 2기분(2개월치) 이상의 월세를 밀린 경우
2. 부정 임차	거짓된 방법으로 임대차 계약을 한 경우 (예: 신분 속임)
3. 상호 합의 및 보상	집주인과 세입자가 서로 합의하여 다른 보상을 제공한 경우
4. 동의 없는 재임대	집주인 동의 없이 다른 사람에게 집을 빌려준 경우
5. 고의적 파손	세입자가 고의나 중대한 과실로 집을 파손한 경우
6. 건물의 멸실/재건축	건물이 낡아 안전에 문제가 있거나, 재건축 계획이 있는 경우
7. 의무 불이행	임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나, 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
8. 집주인 또는 직계존비속 실거주	집주인 본인이나 직계존비속(부모, 자녀 등)이 실제로 거주할 목적인 경우
9. 기타 중대한 사유	그 밖에 세입자가 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

‘실거주’ 사유, 정말 집주인이 직접 살아야만 할까?

위 9가지 사유 중 가장 많은 분쟁이 발생하는 것이 바로 집주인 또는 직계존비속의 실거주입니다. 단순히 “내가 살겠다”라고 말하는 것만으로는 부족하며, 법원은 이 사유에 대해 굉장히 엄격한 기준을 적용하고 있어요. 집주인이 실제로 그 집에 거주할 계획과 의사를 구체적으로 증명해야 합니다.

만약 허위로 실거주를 주장했다가 세입자에게 손해배상을 해야 하는 일이 실제로 발생하기도 합니다. 법원은 집주인이 전입신고, 이사 계획, 자녀 학교 문제 등 객관적인 자료를 통해 ‘진짜’ 살 의향이 있음을 보여줘야 한다고 보고 있습니다. 만약 제대로 증명하지 못하면, 세입자의 손을 들어주는 경우가 대부분입니다.

임차인과 임대인 모두를 위한 계약갱신청구권 활용 팁

복잡해 보이는 계약갱신청구권, 양측 모두 현명하게 활용하려면 몇 가지 중요한 점을 알아야 합니다.

임차인: 계약 연장 의사는 증거로 남기세요!

세입자라면 계약 연장을 원할 때 반드시 증거를 남겨두는 것이 중요해요. 단순히 전화로 “계약 연장하고 싶어요”라고 말하는 것보다는 문자메시지, 내용증명 우편, 혹은 통화 녹음과 같이 객관적인 증거를 남겨두는 것이 좋습니다. 나중에 혹시 모를 분쟁이 발생했을 때, 계약 연장을 정식으로 요구했다는 사실을 확실하게 증명할 수 있으니까요.

임대인: 부당한 거절에는 책임이 따릅니다!

집주인 입장에서는 법에 명시된 9가지 사유 외의 이유로 갱신을 거절하면 큰 문제가 생길 수 있습니다. 만약 정당한 사유 없이 갱신을 거절하여 세입자가 손해를 입었다면, 집주인은 세입자에게 손해배상을 해야 합니다. 일반적으로는 거절 당시의 월세 3개월분에 해당하는 금액이 배상액의 기준으로 고려되지만, 실제 손해액에 따라 달라질 수 있습니다. 갱신 거절은 매우 신중하게 접근해야 하는 문제라는 걸 알 수 있죠.

실제 사례로 보는 갱신 거절, 법원은 누구의 손을 들어줬을까?

실제로 집주인이 자신의 아들이 실거주할 것이라며 갱신을 거절했지만, 세입자가 집주인의 아들이 다른 지역에 계속 거주하고 있음을 확인하고 소송을 제기한 사례가 있습니다. 결국 법원은 집주인의 주장이 거짓임을 인정하고 세입자의 손을 들어주었죠.

이처럼 법원은 ‘실거주’ 여부를 단순히 주장으로만 판단하지 않고, 객관적인 증거와 상황을 종합적으로 검토해서 판단합니다. 세입자든 집주인이든, 자신의 주장을 뒷받침할 만한 확실한 증거를 가지고 있어야 법적인 분쟁에서 유리할 수 있습니다.

임대차 계약은 집주인과 세입자 모두에게 중요한 권리와 의무를 부여합니다. 서로의 입장을 이해하고 법적인 절차와 기준을 명확히 알아두는 것이 불필요한 분쟁을 막고, 보다 원만한 관계를 유지하는 데 도움이 될 거예요.

자주 묻는 질문