집주인이 마스터키로 문 따고 허락 없이 들어왔어요. 주거침입죄인가요?

한 주를 마무리하는 홀가분한 금요일 저녁, 퇴근하고 지친 몸을 이끌고 현관문을 열었는데… 누군가 내 방에 들어왔던 흔적이 있다면? 그것도 도둑이 아니라 믿었던 ‘집주인’이라면 어떨까요?

“관리 차원에서 잠깐 들어갔다 왔어.”
“다음 세입자한테 방 좀 보여주려고 문 땄지.”

집주인의 이런 당당한 태도에 황당함을 넘어 소름이 끼치셨나요? 아무리 집주인이라도 세입자가 사는 공간에 함부로 들어오면 안 된다는 건 상식이지만, 막상 닥치면 어떻게 대응해야 할지 막막하기만 합니다.

오늘은 집주인이 마스터키나 보조키로 문을 따고 무단 침입했을 때, 이것이 주거침입죄에 해당하는지, 그리고 세입자가 취할 수 있는 현실적이고 법적인 대처 방법을 명확하게 정리해 드립니다.

내 사생활을 침해받지 않을 권리 확실하게 지키러 가볼까요?

[팩트체크] 집주인이니까 괜찮다? NO! 명백한 ‘주거침입죄’입니다

결론부터 시원하게 말씀드리면, “집주인이라도 세입자의 동의 없이 들어오면 100% 형사 처벌 대상(주거침입죄)”입니다.

많은 임대인(집주인)들이 착각하는 것이 하나 있습니다. “내 명의로 된 집인데 내가 들어가는 게 무슨 죄냐?”라는 논리죠. 하지만 대한민국 형법은 그렇게 보지 않습니다.

1. 법은 ‘소유자’가 아닌 ‘거주자’를 보호합니다

형법 제319조(주거침입)는 소유권이 누구에게 있느냐가 아니라, 현재 그곳에서 살고 있는 사람의 ‘주거의 평온’을 보호법익으로 합니다.

• 계약을 맺고 세입자가 입주하는 순간부터 그 공간의 ‘주인’은 세입자입니다.
• 월세가 밀렸다거나, 계약 기간이 끝났더라도 짐을 빼지 않았다면 집주인은 함부로 문을 열 수 없습니다.

2. 처벌 수위는?

단순 주거침입이라도 3년 이하의 징역 또는 500만 원 이하의 벌금에 처할 수 있는 꽤 무거운 범죄입니다. 초범이라도 벌금형 전과가 남습니다.

예외 상황: “이럴 땐 들어와도 됩니다” (긴급피난)

무조건 안 되는 건 아닙니다. 세입자의 동의 없이 들어와도 처벌받지 않는 유일한 예외는 ‘긴급한 상황’일 때입니다.

• 화재 발생: 불이 났거나 연기가 날 때.
• 배관 동파/누수: 아랫집에 물이 쏟아지거나 보일러 배관이 터져 긴급 수리가 필요할 때.
• 가스 누출: 안전사고 위험이 있을 때.

🚨 주의:
단순히 “집 상태 점검하러”, “방 내놓으러”, “연락이 안 돼서”라는 이유는 긴급 상황으로 인정되지 않습니다. 이건 핑계일 뿐, 명백한 범죄입니다.

대처 방법: 집주인이 들어왔다는 걸 알았다면?

가장 중요한 건 ‘감정적 싸움’이 아니라 ‘증거 확보’와 ‘재발 방지’입니다.

STEP 1. 증거 수집 (가장 중요!)

심증만으로는 신고가 어렵습니다. 집주인이 들어왔다는 증거를 확보하세요.

• CCTV/홈캠: 집에 설치된 펫캠이나 홈캠 영상이 있다면 스모킹건(결정적 증거)이 됩니다.
• 문자/통화 녹음: 집주인에게 따졌을 때 “아니 잠깐 들어간 거 가지고 왜 그래?”라고 시인하는 내용을 반드시 문자 캡처나 통화 녹음으로 남기세요. 자백만큼 확실한 증거는 없습니다.

STEP 2. 도어락 비밀번호 변경 및 경고

마스터키를 사용했다는 의심이 들면 즉시 조치해야 합니다.

• 비밀번호 변경: 너무 당연하지만, 도어락 비밀번호를 즉시 바꾸세요. (가능하면 ‘이중 잠금’ 기능 사용)
• 경고 통보: “허락 없이 들어오신 것은 명백한 주거침입죄입니다. 다시는 동의 없이 방문하지 말아 주세요. 재발 시 경찰에 신고하겠습니다”라고 단호하게 의사를 전달하고 기록을 남기세요.

STEP 3. 경찰 신고 (112)

만약 침입의 목적이 불순하거나(도촬, 속옷 만짐 등), 상습적이고 공포심을 유발한다면 참지 말고 112에 신고하거나 가까운 경찰서 민원실에 고소장을 제출해야 합니다. (위에서 모은 증거가 이때 쓰입니다.)

STEP 4. 이사를 가고 싶다면? (계약 해지)

집주인의 무단 침입은 ‘임대차 계약 해지 사유’가 될 수 있습니다. 신뢰 관계가 깨져서 더 이상 살 수 없음을 주장하고, 이사 비용과 중개수수료 배상을 요구하며 방을 뺄 수 있습니다. (다만, 이 과정은 원만한 합의가 안 될 경우 법적 분쟁으로 갈 수 있어 전문가 상담을 추천합니다.

글을 마치며

집은 우리가 세상에서 가장 편안하게 쉬어야 할 공간입니다. 그 평온함을 깨는 행위는 어떤 이유로도 정당화될 수 없습니다.

“남의 방 볼 때는 노크하고 허락받는 것”
유치원 때 배우는 이 기본 상식을 지키지 않는 집주인에게는 단호한 태도가 필요합니다. 오늘 알려드린 내용을 기억하시고, 여러분의 소중한 사생활과 안전을 꼭 지키시길 바랍니다.

자주 묻는 질문