전셋집 보일러 고장 수리비는 집주인 vs 세입자 누가 내나요?

올해의 마지막 월요일이네요.
며칠째 이어지는 한파에 보일러가 쉴 새 없이 돌아가는 요즘입니다. 이렇게 추운 날, 갑자기 보일러 조절기에 에러 코드가 뜨거나 온수가 안 나온다면 그야말로 비상사태죠.

그런데 수리 기사님을 불렀더니 “노후돼서 교체해야 합니다” 혹은 “수리비가 20만 원입니다”라는 청천벽력 같은 말을 듣게 된다면? 당장 추운 건 둘째치고, 이 비용을 두고 집주인과 얼굴 붉힐 생각에 머리가 지끈거리실 겁니다.

“전세는 세입자가 알아서 고치는 거 아닌가요?”라고 우기는 집주인에게 어떻게 대응해야 할까요?

오늘은 전세·월세집 보일러 수리비의 정확한 부담 책임과, 집주인을 설득할 수 있는 결정적인 법적 기준(내용연수)을 명확하게 정리해 드립니다.

보일러 수리 전세와 월세가 다를까?

많은 분들이 잘못 알고 계신 상식 중 하나가 “월세는 집주인이, 전세는 세입자가 수리한다”입니다.
결론부터 말씀드리면 “아닙니다. 보일러 같은 주요 설비는 전세, 월세 상관없이 원칙적으로 집주인(임대인)이 고쳐줘야 합니다.”

1. 법적 근거 (민법 제623조)

대한민국 민법은 임대인(집주인)에게 ‘목적물을 사용, 수익하게 할 수선 의무’를 부여합니다.
보일러는 집을 주거용으로 사용하는 데 없어서는 안 될 필수 설비입니다. 이것이 노후되거나 고장 나서 난방이 안 된다면, 집주인이 비용을 들여 고쳐줘야 계약의 의무를 다하는 것입니다.

2. ‘소모품’ 특약이 있다면?

계약서 특약사항에 “소모품 교체는 임차인 부담”이라고 적혀 있어도, 보일러 본체 고장이나 배관 누수 같은 ‘대수선’은 소모품 범주에 들어가지 않으므로 여전히 집주인 책임입니다. (단, 건전지 교체나 필터 청소 정도는 세입자가 해야겠죠?)

집주인과 싸우지 않고 해결하는 법

집주인이 “당신이 살면서 고장 냈으니 당신이 내라”고 한다면, 이 카드를 꺼내시면 됩니다.
바로 ‘보일러 내용연수(수명)’입니다.

소비자분쟁해결기준 및 공공주택관리법 등에 따르면, 가스보일러의 권장 사용 기간(내용연수)은 ‘7년’입니다.

• 설치한 지 7년이 넘었다면?
  • 기계 수명이 다한 것으로 봅니다. 세입자가 일부러 부수지 않은 이상, 고장의 원인은 ‘자연 노후’입니다.
  • 따라서 100% 집주인이 교체 및 수리 비용을 부담해야 합니다. (세입자 과실을 묻기 어렵습니다.)
• 설치한 지 7년 미만이라면?
  • 이때는 고장의 원인이 기계 결함인지, 사용자 부주의인지 기사님의 진단이 필요할 수 있습니다. 하지만 통상적인 사용 중 고장이라면 여전히 임대인 부담이 원칙입니다.

[주의] 세입자가 내야 하는 경우도 있나요?

네, 있습니다. 세입자에게도 ‘선관주의 의무(관리 의무)’가 있기 때문입니다.

① 겨울철 동파 (관리 소홀)
가장 흔한 분쟁입니다. 한파주의보가 내렸는데 보일러 전원을 끄고 장기간 여행을 가서 배관이 얼어 터졌다면? 이는 세입자의 관리 소홀 책임이 큽니다. (단, 이때도 보일러 연식에 따라 감가상각하여 일부만 배상하는 것이 관례입니다.)

② 사용자 파손
물건을 떨어뜨려 컨트롤러를 깼거나, 임의로 개조하다가 고장 낸 경우는 당연히 변상해야 합니다.

고장 났을 때 ‘절대’ 먼저 수리하지 마세요!

추워서 급한 마음에 내 돈으로 먼저 고치고 영수증을 청구하면, 집주인이 “나는 아는 기사가 있어서 더 싸게 할 수 있는데 왜 비싸게 했냐”며 돈을 안 줄 수 있습니다.

✅ 올바른 대처 순서

1. 증거 남기기: 고장 상태(에러코드, 찬물만 나옴 등)를 동영상이나 사진으로 찍습니다.
2. 집주인 통보:반드시 수리 전에 전화나 문자로 상황을 알립니다.
   • “보일러가 노후되어 작동하지 않습니다. 기사님 방문 요청하거나 수리해주시길 바랍니다.”
3. 수리 진행: 집주인이 와서 보거나, 업체를 보내줄 때까지 기다립니다. 만약 “알아서 고치고 청구하라”는 답변을 받았다면, 그 내용을 통화 녹음이나 문자로 꼭 남겨둔 뒤 수리를 진행하고 영수증을 보내세요.

글을 마치며

집주인에게 전화하기 껄끄러워 덜덜 떨며 참거나, 억울하게 내 돈으로 낡은 보일러를 고쳐주는 일은 없어야 합니다.

보일러실에 가서 제조일자를 확인해 보세요. 2018년 이전 제조품이라면 당당하게 집주인에게 수리를 요구하셔도 됩니다. 정당한 세입자의 권리니까요.

자주 묻는 질문