전세 계약 만료일이 다가올 때마다 혹시 집주인이 나가라고 하진 않을까, 보증금을 너무 많이 올려달라고 하면 어쩌지 하는 주거 불안에 시달리신 적 있나요?
이제 걱정을 덜어드릴 계약갱신청구권에 대해 자세히 알아보겠습니다. 이 권리만 잘 활용해도 최대 4년 동안 안정적으로 내 집처럼 살 수 있습니다!
핵심 1. 계약갱신청구권 무엇인가요?
계약갱신청구권은 주택임대차보호법에 따라 세입자(임차인)에게 부여된 강력한 권리입니다.
- 정의: 기존 2년 계약이 만료된 후, 세입자가 추가로 2년 더 거주할 것을 집주인(임대인)에게 요구할 수 있는 법적 권리입니다.
- 효과: 이 권리를 사용하면 집주인은 정당한 사유 없이는 거절할 수 없습니다. 즉, 최소 2년 거주 후 총 4년(2년 + 2년)의 안정적인 주거 기간이 보장됩니다.
핵심 2. 🗓️ 언제, 어떻게 권리를 행사해야 할까요? (가장 중요!)
계약갱신청구권은 정해진 기간 내에 명확하게 의사를 전달하는 것이 핵심입니다.
| 구분 | 내용 | 비고 |
| 행사 기간 | 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 | 이 기간을 놓치면 권리 행사가 어렵습니다. |
| 통보 방법 | 문자, 카카오톡, 이메일, 내용증명 등 | ✅ 증거를 남기는 것이 절대적으로 중요 |
| 통보 내용 | “본 계약에 대해 계약갱신청구권을 행사하여 2년 연장을 요청합니다.” |
📌 꿀팁: 통보 시점의 스크린샷이나 내용증명을 반드시 보관하세요. 나중에 집주인과 분쟁이 생길 경우 결정적인 증거가 됩니다.
핵심 3. 묵시적 갱신 vs. 계약갱신청구권 (차이점)
| 구분 | 묵시적 갱신 (자동 연장) | 계약갱신청구권 (명시적 연장) |
| 갱신 방법 | 만료 6~2개월 전까지 양 당사자 모두 아무런 통보가 없을 때 | 세입자가 만료 6~2개월 전까지 적극적으로 의사 표시 |
| 보증금 인상 | 기존 계약 조건과 동일 (인상 불가) | 최대 5%까지만 인상 가능 |
| 중도 해지 | 세입자가 언제든 해지 통보 가능 (3개월 후 효력 발생) | 갱신 후, 세입자가 언제든 해지 통보 가능 (3개월 후 효력 발생) |
👉 계약갱신청구권이 더 유리한 이유는 법적으로 보증금 인상률을 5%로 제한할 수 있기 때문입니다.
핵심 4. 임대인의 거절 조건과 보증금 5% 제한
집주인이 무조건 거절할 수 있는 것은 아닙니다. 법이 정한 정당한 사유가 있어야만 거절이 가능합니다.
1. 임대인의 ‘정당한 거절 사유’
- 가장 흔한 사유: 임대인(집주인) 또는 직계존비속이 실제 거주하려는 경우.
- 세입자가 2기(2회분) 이상의 월세를 연체한 경우.
- 세입자가 주택을 고의/중과실로 파손한 경우.
- 재건축/철거 계획이 명확한 경우.
🚨 주의: 집주인이 ‘실거주’를 이유로 거절한 뒤, 정당한 사유 없이 제3자에게 임대한 사실이 밝혀지면 세입자는 손해배상을 청구할 수 있습니다.
2. 보증금 인상 제한 (5%룰)
계약갱신청구권을 사용할 경우, 보증금 및 월세는 기존 금액의 5%를 초과하여 증액할 수 없습니다.
최대 인상액=기존 보증금×0.05
이 5% 인상 제한은 전월세 시장의 급격한 변동으로부터 세입자를 보호하는 핵심 안전장치입니다.
핵심 5. 💡 재계약 시 실무 팁 & 중도 이사
1. 계약서 작성은 필수인가요?
- 보증금/월세 변동이 없다면: 별도의 계약서 작성 없이 기존 계약서에 “계약갱신청구권 행사”를 명기하고 서명하는 것으로 충분합니다.
- 보증금/월세가 5% 이내로 증액되었다면: 새로운 계약서를 작성하고 확정일자를 다시 받는 것이 안전합니다.
2. 갱신 후 중간에 이사 가고 싶다면?
계약갱신청구권을 사용해 연장했더라도, 세입자는 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있습니다.
- 통보: 집주인에게 이사 의사를 밝힙니다.
- 효력: 통보 후 3개월이 지나면 임대차 해지의 효력이 발생하며, 보증금을 돌려받을 수 있습니다.
결론
전세 계약갱신청구권은 세입자의 주거 안정성을 극대화하는 가장 중요한 권리입니다.
| ✨ 요약: 꼭 기억해야 할 3가지 |
| 1. 행사 시기: 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 반드시 통보하세요. |
| 2. 증거 확보: 문자, 카톡 등 통보 기록을 꼼꼼히 저장하세요. |
| 3. 보증금 제한: 인상은 최대 5%까지만 가능하다는 점을 기억하세요. |
이제 더 이상 계약 만료를 두려워하지 마세요! 계약갱신청구권을 현명하게 활용하여 편안하고 안정적인 2년 추가 주거 기간을 누리시길 바랍니다.